안녕하세요? Flagsnap 입니다.
오늘은 신동아리버파크 리모델링 수익성에 대해 분석해보도록 하겠습니다.
먼저 리모델링 사업 개요에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 리모델링 사업 개요
아래 내용은 신동아리버파크 리모델링 추진위에서 나온 내용입니다.
| 구분 | 리모델링 전 | 리모델링 후 |
| 대지면적 | 57,720.8 ㎡ | 57,720.8 ㎡ |
| 연면적 | 249,139.3 ㎡ | 374,330 ㎡ |
| 용적률 | 324.31% | 468.06% |
| 건물규모 | 지하 3층 / 지상 28층 | 지하 5층 / 지상 29층 |
| 세대수 | 1,696 세대 | 1,950 세대 |
공사비
| 공사비 | 산출식 | 비고 |
| 645,433,800,000원 | 신축연면적 x 평단가 (평당 5,700,000원) |
신축연면적: 113,234평 |
조합원의 비용 분담
| 항목 | 금액 | 비고 |
| 공사비 (평당 570만원) |
645,433,800,000원 | 직접공사비 (철거비용 포함) |
| 조합 사업비 (평당 68.4만원) |
77,452,056,000원 | 조합운영비, 협력업체 용역비, 안전진단 비용, 총회비용 등 |
| 합계 (평당 638.4만원) |
722,885,856,000원 | 조합사업비: 공사비의 약 12%로 추정 |
2. 리모델링 완공까지 걸리는 기간은?
최근 수도권에서 리모델링 사례로 가장 큰 대단지였던 성남 분당정자 한솔5단지의 리모델링 사례를 보겠습니다.
2010년 조합 설립
2021년 2월 리모델링 사업 승인 허가
2021년 12월 이주 시작
2024년 12월 리모델링 완공예정
인터뷰- 구자선 성남 한솔5단지 리모델링 조합장 - 하우징헤럴드 (housingherald.co.kr)
인터뷰- 구자선 성남 한솔5단지 리모델링 조합장 - 하우징헤럴드
[하우징헤럴드=김병조 기자] 성남시 분당구 정자동 한솔5단지가 1기 신도시 최초로 사업계획승인을 받아 리모델링 업계에 새로운 이정표를 세웠다. 성남시는 지난달 23일 한솔마을5단지의 리모
www.housingherald.co.kr
공사기간 3년을 포함하여 14년 가까이 걸리는군요. 세대수가 더 많은 신동아리버파크도 크게 다르지 않을 것이라고 봅니다.
3. 그럼 세대 당 분담금은 얼마나?
이제 분담금을 계산해보도록 하겠습니다.
위에 공사비+사업비가 명시가 되어있습니다. 정부의 시뮬레이션에 따르면 늘어나는 세대수가 15% 증가하면 분담금은 30% 정도 절감된다고 합니다.(아래 기사 참조)
[비즈엠 단독기획]경기도에 부는 리모델링 바람…전문가가 설명하는 ´리모델링의 모든 것´
준공된 지 15년 이상 된 경기도 아파트들이 속속 리모델링을 추진하면서 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 리모델링 바람이 불고 있는 것은 재건축 대비 규제가 덜한 데다 사업기간이..
www.biz-m.kr
1,950 세대 - 1,696 세대 = 254 세대증가 (전체 세대 수의 13% 가 일반 분양 가능함)
정부의 시뮬레이션 결과에 따라 30% 분담금이 감소한다고 가정하겠습니다.
예상 분담금은 현재 기준으로 아래와 같아 집니다.
722,885,856,000 원 *0.7 (분담금 30% 감소) / 1,950 세대 = 259,497,487 원 (약 2억 6천)
리모델링 완공까지는 약 10년이 걸린다고 가정하면 연간 약 77억의 사업비가 소요됩니다. 리모델링 추진위원회에서 내놓은 금액은 이상적인 계획 실현의 기간을 가정해 산출했을 가능성이 높습니다. 대니얼 카너먼의 저서 생각의 관한 생각에 따르면 사람들은 앞으로의 계획에 대해 비현실적으로 최상의 시나리오를 생각하는 경향이 있고, 이를 계획 오류(Planning Fallacy) 라고 부릅니다.
여기에 더하여, 10년 뒤에 리모델링이 시작된다라고 가정하면 인플레로 인해 자재비 및 인건비가 상승하였을 것입니다.
따라서, 필자는 이상적인 기간을 10년이라 가정했을 것이라 보고, 인플레 증가로 인한 공사비 증가와 사업비 증가에 따른 가중치를 추정하겠습니다. 물가상승률은 2%로 가정하고 계산합니다.
10년 뒤 공사비용: 645,433,800,000 * (1.02)^10 = 786,780,200,676 원
786,780,200,676 원(공사비) + 77,452,056,000원(조합사업비)
(786,780,200,676+77,452,056,000 원) *0.7 (분담금 30% 감소) / 1,950 세대 = 310,237,220 원 (약 3억 1천)
만약 조합설립 후 동의가 늦어져 이주가 늦어진다면 사업비가 계속 늘어나겠죠?
| 리모델링 이주 시작 기간 지연 | 세대별 분담금(추정) |
| 10년 + 1년지연 | 786,780,200,676 원(공사비)*1.02(인플레율 2%) + 77,452,056,000*1.1(사업비) = 887,723,066,289원*0.7 / 1,950 세대 = 318,669,819 원 |
| 10년 + 2년지연 | 786,780,200,676 원(공사비)*1.02(인플레율 2%)^2 + 77,452,056,000*1.2(사업비) = 911,508,587,983원*0.7 / 1,950 세대 = 327,208,211 원 |
| 10년 + 3년지연 | 786,780,200,676 원(공사비)*1.02(인플레율 2%)^3 + 77,452,056,000*1.3(사업비) = 935,625,156원*0.7 / 1,950 세대 = 335,865,426 원 |
생각보다는 사업비의 영향이 분담금에 크게 작용하지는 않네요.
4. 그럼 지금 매매했을 때 수익성은?
그럼 호갱노노 어플에서 주변 신축 시세와 비교하여 얼마나 수익성이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
여기서부터는 필자의 상상력을 동원해서 작성한 미래가치이므로 참고만 해주시길 바랍니다.
주변의 신축아파트라고 하면 신축인 상도노빌리티가 있네요. 현재 17억입니다.
현재 거래된 기준가격으로 신동아리버파크는 12.6 억입니다. 10년 물가상승률인 20% 만큼(연간 평균 2%씩 증가했을 때) 주변 아파트 가격이 20% 상승하였다고 가정하여 미래 가격을 산정해보겠습니다. 현재 신축급의 약 70% 수준의 가격에 머물러 있습니다.
리모델링 이후에는 신축아파트 가격의 90% 정도가 되므로, 리모델링 이후에는 13년차 아파트가 되는 상도노빌리티와 가격이 비슷하거나 더 비쌀 가능성이 있습니다.
17억*1.2 = 20.4억 (리모델링 후 미래가치) - 12.6억(현재 가격) - 3.1억(예상 분담금) = 4.7억 (시세차익)
이 예상됩니다.
감사합니다.
본 글은 개인의 분석글이며 무단으로 불펌은 금지합니다.
도움이 되셨다면 아래 공감버튼을 눌러주시면 감사하겠습니다.
↓↓↓↓↓↓↓↓
댓글